Риски приобретения квартиры в рассрочку у застройщика и опасность потерять деньги в условиях финансового кризиса.

І. В связи с тем, что банки прекратили выдачу ипотечных кредитов, многие компании- застройщики предлагают квартиры на своих объектах в рассрочку в обход банка.
Покупателю нужно внимательно ознакомиться с условиями договора рассрочки квартиры, обращая внимание на возможные риски, а именно в каком порядке застройщик может повысить ее стоимость или потребовать досрочного погашения суммы.
На первый взгляд ситуация для покупателя выглядит просто. Если текст договора рассрочки предполагает изменение условий о рассрочке, вопрос о правомерности применения таких поправок абсолютно очевиден. Ссылаясь на договор рассрочки, застройщик может повысить стоимость или потребовать досрочного погашения суммы. Если договор рассрочки не предусматривает возможное изменение стоимости, то застройщик вправе обратиться с предложением к покупателю о подписании дополнительного соглашения. Будут договорные обязательства между застройщиком и покупателем, закрепленные сторонами в договоре, которые определяют, на каких условиях и на какой срок покупатель взял на себя обязательства отдавать деньги. Поэтому, если в договоре не указана возможность повышения стоимости квартиры в одностороннем порядке, то застройщик вправе лишь предложить покупателю оформить дополнительное соглашение с данными условиями.
Советуем не соглашаться на подписание дополнительных соглашений. Одностороннее повышение стоимости квартиры и требования о досрочном погашении суммы, если такие пункты не прописаны в условиях договора рассрочки, абсолютно неправомерны. Изменение условий рассрочки возможно при заключении дополнительного соглашения, и человек вправе решать самостоятельно, подписывать его или нет. В остальных случаях достаточно продолжать исполнение условий договора, своевременно внося платежи согласно графику, установленному в договоре.
Однако даже отсутствие соответствующих пунктов в договоре рассрочки не гарантирует покупателю спокойной жизни, и даже те, кто внимательно изучил все условия, не застрахованы от возможных неприятностей.
Так, одностороннее изменение условий договора рассрочки застройщиком может оказаться вполне законным. Гражданский кодекс Украины (ст. 525) предусматривает обстоятельства изменение условий договора в одностороннем порядке при условии, если это установлено договором или законом. Однако оценка существенности возникшей обстановки будет определяться в ходе судебного разбирательства. А поскольку пока еще нет ни сложившейся практики решения подобных вопросов, ни указаний вышестоящих инстанций по их решению, то однозначного ответа, на чьей стороне будет суд, также пока дать нельзя. В любом случае каждый подобный иск будет рассматриваться индивидуально.

ІІ. Теперь расскажем, что обязательно нужно предусмотреть в договоре рассрочке с компанией – застройщиком, чтобы в будущем не потерять деньги.
В первую очередь при заключении договора рассрочки стороны обязаны в любом случае согласовать предмет, цену и срок договора, согласно ст. 180 Хозяйственного кодекса Украины.  Кроме того, необходимо предусмотреть и следующие моменты:
-  наименование компании застройщика;
- наименование регистрирующего органа компании - застройщика, наличие свидетельства и лицензии;
- ФИО руководителя компании – застройщика;
- порядок оплаты по договору рассрочки, возможные начисления и дополнительные издержки и т.д;
- права и обязанности сторон (например – условия изменения договора рассрочки, в т.ч. в одностороннем порядке, сроки и сумма оплаты; право на досрочную оплату долга; права застройщика взыскивать досрочно сумму долга с человека);
- ответственность сторон за ненадлежащее исполнение условий договора рассрочки;
- порядок изменения договора рассрочки и рассмотрения споров;
- точные адреса и банковские реквизиты сторон;
- правомочность подписей сторон на договоре и печать организации.

ІІІ. Если покупатель в результате кризиса оказался без работы или у него была существенно снижена зарплата, это не освобождает его от обязательств по оплате суммы рассрочки. Изменить можно порядок оплаты, например сроки и суммы. Но в совокупности выплаченная сумма будет никак не ниже, чем указанная в договоре рассрочке. Однако, выход из ситуации проще и дешевле искать вместе с застройщиком. И зачастую размер потерь зависит от грамотного поведения самого покупателя. Главная ошибка покупателя - попытаться всеми способами избежать общения с застройщиком. Такое поведение расценивается как уклонение от выплат, указанных в договоре рассрочке, и дальнейшее развитие событий усугубляет тяжелое положение должника.
В исключительных случаях компания-застройщик может рассмотреть вопрос о возможности предоставления отсрочки внесения платежей по договору рассрочке. Если в договоре рассрочки она не прописана или если после отсрочки платежа человек вновь не может исполнять свои обязательства по погашению ежемесячных платежей в установленном договоре рассрочке размере, застройщик уведомляет покупателя о необходимости погашения сформировавшейся задолженности с первостепенным погашением штрафов, пеней, неустоек, предусмотренных в договоре рассрочке. В случае непогашения вышеуказанной задолженности покупателю выставляется требование по досрочному исполнению обязательств. В случае неисполнения требования компании – застройщика, она вправе начать процедуру обращения взыскания на предмет залога (предлагаемая квартира), с последующим возвратом разницы оплаченной суммы и долга, с учетом штрафов, пени, неустойки.

19.11.2008 г.                                                            

Юрисконсульт
ООО «Элит Консалтинг»                                               Кузуб Сергей Павлович